Chi presenta una domanda di permesso di costruire e non riceve risposta dal Comune entro i termini di legge non è privo di tutele: in molti casi, il titolo si forma comunque per effetto del cosiddetto “silenzio-assenso”. Il problema pratico, però, è che senza un atto formale che ne attesti la formazione, quel titolo resta spesso “invisibile” agli occhi di banche, notai e futuri acquirenti. Il Consiglio di Stato è tornato di recente su questo tema, chiarendo che anche l’attestazione del silenzio-assenso è un atto dovuto, non lasciato alla discrezionalità dell’amministrazione.
Il caso deciso dal Consiglio di Stato
Con la sentenza della Sezione VI, 3 febbraio 2026, n. 893, il Consiglio di Stato ha affrontato il caso di un cittadino che, dopo aver presentato domanda di permesso di costruire già corredata di autorizzazione paesaggistica, si era visto comunicare dal Comune un preavviso di diniego (il c.d. preavviso di rigetto ex art. 10-bis L. 241/1990), senza che l’amministrazione concludesse però formalmente l’istruttoria con un provvedimento espresso. A distanza di anni, l’interessato aveva richiesto al Comune un’attestazione della formazione del silenzio-assenso sul titolo edilizio: anche su questa richiesta, l’amministrazione era rimasta inerte, generando quello che i giudici hanno definito un vero e proprio “doppio silenzio” — sul procedimento originario e, poi, sulla domanda di attestazione.
Il principio di diritto
Il Consiglio di Stato ha chiarito che il Comune non può sottrarsi all’obbligo di certificare l’avvenuta formazione del silenzio-assenso: si tratta di un atto vincolato e non discrezionale. Decorsi i termini di legge senza un diniego espresso né richieste di integrazione documentale, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, su richiesta dell’interessato, un’attestazione del decorso dei termini procedimentali entro 10 giorni dalla richiesta, ai sensi dell’art. 20, comma 2-bis, della legge n. 241/1990.
Il quadro normativo di riferimento
Il silenzio-assenso sul permesso di costruire
L’art. 20 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) disciplina il procedimento per il rilascio del permesso di costruire e prevede, al comma 8, che decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, “sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso”, fatta eccezione per i casi in cui sull’immobile gravino vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali (ipotesi nelle quali il procedimento deve concludersi con un provvedimento espresso). I termini procedimentali previsti dallo stesso articolo sono, in sintesi:
- 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento, come termine ordinario;
- 40 giorni, qualora il dirigente comunichi motivi ostativi all’accoglimento della domanda (preavviso di diniego);
- fino a 60 giorni, raddoppiabili con motivata risoluzione, per i progetti più complessi;
- 75 giorni per gli interventi di maggiore rilevanza indicati dall’art. 22, comma 7, dello stesso Testo Unico.
L’obbligo di certificazione e i rimedi in caso di ulteriore inerzia
Una volta formatosi il silenzio-assenso, l’interessato ha diritto a ottenerne la certificazione formale. In caso di ulteriore inerzia del Comune, gli strumenti a disposizione del privato sono:
- una diffida formale al Comune, con richiamo espresso all’art. 20, comma 2-bis, della legge 241/1990;
- decorsi 10 giorni senza risposta, la possibilità di sostituire l’attestazione con un’autocertificazione, ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. 445/2000;
- il ricorso al TAR avverso il silenzio-inadempimento, secondo il rito speciale previsto dal Codice del processo amministrativo, che può portare alla nomina di un commissario ad acta — un funzionario che si sostituisce all’amministrazione inerte per sottoscrivere l’attestazione dovuta.
Perché questa certezza conta, in pratica
L’attestazione del silenzio-assenso non è un adempimento burocratico fine a sé stesso: consolida lo “stato legittimo” dell’immobile, elemento essenziale per compravendite, richieste di mutuo, successive pratiche edilizie e, non da ultimo, per la tutela dei rapporti economici tra le parti coinvolte nell’intervento (imprese esecutrici, progettisti, committenti). L’incertezza sul titolo edilizio, infatti, si riflette spesso anche sul fronte del recupero dei crediti maturati in relazione ai lavori eseguiti, poiché controparti e istituti di credito tendono a subordinare pagamenti e finanziamenti alla piena regolarità formale dell’intervento.
Cosa fare se il Comune non risponde
- Monitorare con attenzione i termini procedimentali applicabili al proprio caso, tenendo conto delle differenze tra procedimento ordinario e ipotesi di preavviso di diniego;
- Richiedere per iscritto l’attestazione della formazione del silenzio-assenso una volta decorsi i termini, conservando prova della richiesta;
- Non attendere passivamente oltre i 10 giorni previsti per la risposta dell’amministrazione: valutare da subito diffida, autocertificazione o ricorso al TAR;
- Farsi assistere da un legale per verificare se, nel caso concreto, ricorrano vincoli (paesaggistici, ambientali, idrogeologici o culturali) che escludono la formazione del silenzio-assenso e richiedono invece un provvedimento espresso.
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