Ricevere un’ordinanza di demolizione è uno di quei momenti in cui la reazione istintiva — mettere il foglio in un cassetto e sperare — è esattamente quella che produce il danno peggiore. Perché i termini corrono da soli, e sono due, non uno.
Che cos’è e perché il Comune non può scegliere
L’art. 31 del D.P.R. 380/2001 impone al dirigente comunale, accertata la realizzazione di opere in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, di ingiungere la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.
È un atto vincolato: il Comune non valuta l’opportunità, deve emetterlo. Questo spiega perché molti motivi di ricorso «di buon senso» non funzionano. Il tempo trascorso, in particolare, non sana nulla: secondo la giurisprudenza consolidata l’abuso edilizio è un illecito permanente e non matura alcun legittimo affidamento per il solo decorso degli anni. Il Comune non ha nemmeno l’obbligo di una motivazione rafforzata, salvo situazioni particolari.
Cosa succede se lasci passare i 90 giorni
La conseguenza è pesante e spesso sottovalutata. Decorsi 90 giorni senza demolizione spontanea:
- l’immobile e l’area di sedime vengono acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune;
- l’acquisizione può estendersi all’area circostante necessaria alla realizzazione di opere analoghe, entro dieci volte la superficie utile abusiva;
- si applica una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro, elevata nel minimo per gli abusi in aree vincolate;
- il Comune procede alla demolizione d’ufficio, con spese a carico del responsabile.
L’acquisizione richiede comunque un successivo atto formale di accertamento dell’inottemperanza, notificato all’interessato: è un provvedimento autonomo, a sua volta impugnabile, ed è un passaggio in cui si annidano frequenti vizi procedurali.
Il termine che conta davvero: 60 giorni
Qui sta l’errore più comune. Molti si concentrano sui 90 giorni per demolire e non si accorgono che il termine per impugnare l’ordinanza davanti al TAR è di 60 giorni dalla notifica. Se scade, il provvedimento diventa inoppugnabile anche se illegittimo.
Insieme al ricorso si può chiedere la sospensione cautelare, che blocca gli effetti dell’ordinanza in attesa della decisione. Nei casi urgenti è possibile ottenere un decreto monocratico in pochi giorni.
I vizi che si riscontrano più spesso
- Errata qualificazione dell’abuso: opere di parziale difformità trattate come totale difformità. La differenza cambia completamente il regime sanzionatorio.
- Mancata individuazione dell’area di sedime nell’ordinanza, che secondo un orientamento diffuso vizia il presupposto dell’acquisizione.
- Destinatario sbagliato: ordinanza notificata al proprietario attuale estraneo all’abuso, o all’usufruttuario, o al conduttore.
- Opere risalenti a epoca anteriore all’obbligo di titolo edilizio, o comunque assentite: qui l’onere della prova sulla data di realizzazione grava sul privato, ma è assolvibile con aerofotogrammetrie, atti notarili e documentazione catastale.
- Difetto di istruttoria sulla consistenza effettiva delle opere.
La sanatoria è ancora possibile?
Spesso sì, e va valutata in parallelo al ricorso, non in alternativa.
L’accertamento di conformità dell’art. 36 richiede la cosiddetta doppia conformità: l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. È un requisito severo, che escludeva molte situazioni.
Il decreto legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024 e noto come Salva Casa, ha introdotto l’art. 36-bis, che per le parziali difformità e le variazioni essenziali attenua quel requisito: rileva la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente all’epoca della realizzazione. È una modifica che ha riaperto la strada a un numero significativo di casi in precedenza insanabili, soprattutto per difformità interne e tolleranze costruttive.
Esiste inoltre la fiscalizzazione dell’art. 34: quando la demolizione della parte difforme pregiudicherebbe quella legittima, si applica una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. Va dimostrata tecnicamente, con relazione asseverata.
Cosa fare concretamente
- Annota la data esatta di notifica: da lì decorrono entrambi i termini.
- Recupera il fascicolo edilizio in Comune con una richiesta di accesso agli atti.
- Fai valutare da un tecnico se l’opera è sanabile ai sensi dell’art. 36 o dell’art. 36-bis.
- Decidi la strategia entro le prime settimane, non a ridosso della scadenza.
Se hai ricevuto un’ordinanza di demolizione, la cosa più utile che puoi fare adesso è scrivermi indicando la data di notifica e allegando copia del provvedimento. Il primo controllo è sempre lo stesso: quanti giorni restano.