La morosità condominiale è il contenzioso più diffuso in assoluto negli edifici italiani, e uno dei pochi in cui la legge dà al creditore strumenti davvero rapidi. Vale la pena conoscerli, da qualunque lato ci si trovi.
L’amministratore non può scegliere se agire
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone all’amministratore di attivarsi per la riscossione entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è maturato, senza bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea.
Non è una facoltà: è un obbligo, e l’inerzia può costituire grave irregolarità e giustificare la revoca giudiziale. Molti condomini ignorano di poter contestare l’amministratore che lascia accumulare morosità per anni, magari per quieto vivere.
Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
È l’arma più efficace. Sulla base del riparto approvato e dello stato di ripartizione, l’amministratore ottiene un decreto ingiuntivo che il giudice rilascia immediatamente esecutivo. Significa che il condominio può procedere al pignoramento senza attendere i quaranta giorni ordinari e senza attendere l’esito di un’eventuale opposizione.
Per il moroso la conseguenza è concreta: opporsi non ferma nulla. L’esecuzione può essere sospesa solo se il giudice dell’opposizione lo dispone per gravi motivi, e va chiesto espressamente.
Le contestazioni che hanno qualche possibilità riguardano di norma: la mancata approvazione del riparto posto a fondamento del decreto, errori nell’applicazione delle tabelle millesimali, importi già versati e non registrati, crediti prescritti, o la notifica effettuata a un soggetto che non era più proprietario.
La sospensione dei servizi comuni
Sempre l’art. 63 consente all’amministratore, in caso di mora protratta oltre un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
La formula è più stretta di quanto sembri. Sono suscettibili di godimento separato servizi come il riscaldamento centralizzato o l’acqua calda. Non lo sono l’illuminazione delle scale, l’ascensore quando è l’unico accesso all’abitazione, l’acqua potabile: qui la sospensione è illegittima, perché inciderebbe su diritti fondamentali legati all’abitabilità.
Una sospensione disposta oltre questi limiti espone il condominio a responsabilità, e il condomino può reagire in via d’urgenza.
Compri casa? Rispondi anche dei debiti del venditore
È la sorpresa peggiore, e arriva spesso pochi mesi dopo il rogito. Chi acquista un’unità immobiliare è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Il condominio può quindi rivolgersi direttamente all’acquirente, che poi dovrà rivalersi sul venditore. E il venditore, dal canto suo, resta obbligato verso il condominio finché non viene comunicata all’amministratore, in forma idonea, la copia autentica dell’atto di trasferimento.
Da qui due precauzioni elementari prima di comprare: farsi rilasciare dall’amministratore la dichiarazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, e comunicargli il trasferimento subito dopo il rogito.
In quanto tempo si prescrive
I contributi condominiali si prescrivono in cinque anni, trattandosi di obbligazioni periodiche. Il termine decorre dalla scadenza di ciascuna rata e si interrompe con qualsiasi atto di costituzione in mora scritto.
Se ti arriva una richiesta relativa a esercizi molto risalenti, la prescrizione è la prima cosa da verificare. Va però eccepita: il giudice non la rileva d’ufficio.
Se sei in difficoltà, muoviti prima
Chi attraversa un periodo difficile tende a non aprire le lettere dell’amministratore. È comprensibile ed è la scelta peggiore: le spese legali e gli interessi si sommano al debito, e alla fine si paga molto più del dovuto.
Una proposta di rateizzazione formulata per iscritto prima del decreto ingiuntivo viene quasi sempre accolta, perché conviene anche al condominio. Dopo il decreto la posizione negoziale peggiora sensibilmente.
Che tu sia l’amministratore che deve recuperare o il condomino che ha ricevuto un’ingiunzione, i tempi sono stretti in entrambe le direzioni: dall’altra parte, il termine per opporsi al decreto è di quaranta giorni dalla notifica. Puoi scrivermi allegando l’atto ricevuto e la data di notifica.