L’assemblea ha approvato una spesa che ritieni ingiusta, ripartito i costi in modo che non ti convince, o deciso lavori che nessuno ti aveva prospettato. Puoi contestare, ma il tempo a disposizione è poco e si consuma in fretta.
Trenta giorni, ma da quando?
L’art. 1137 del codice civile fissa il termine in 30 giorni. Il punto di partenza però cambia:
- se eri presente e hai votato contro, oppure ti sei astenuto, il termine decorre dalla data dell’assemblea;
- se eri assente, decorre dalla comunicazione del verbale.
Chi ha votato a favore non può impugnare. È una regola che sorprende molti: partecipare all’assemblea e approvare, anche distrattamente, preclude la contestazione successiva. Conviene quindi far mettere a verbale il proprio dissenso in modo esplicito, non limitarsi a borbottare.
Il termine è di decadenza: scaduto, la delibera diventa definitiva e vincolante anche per chi la riteneva sbagliata.
La distinzione che cambia tutto: annullabile o nulla?
Il termine dei 30 giorni vale per le delibere annullabili: vizi del procedimento, convocazione irregolare, difetto di quorum, verbale incompleto, materie non all’ordine del giorno.
Esistono però delibere nulle, che possono essere contestate senza limiti di tempo e anche da chi le aveva votate. Rientrano in questa categoria, secondo la giurisprudenza consolidata, le delibere con oggetto impossibile o illecito, quelle che incidono sui diritti individuali di ciascun condomino sulle parti comuni o sulla proprietà esclusiva, e quelle che modificano i criteri legali di ripartizione delle spese senza l’unanimità.
La differenza non è teorica: se hai lasciato scadere i 30 giorni, la prima domanda da porsi è se quel vizio non integri in realtà una nullità. Non sempre è così, ma vale la verifica prima di rassegnarsi.
Prima del giudice c’è la mediazione, ed è obbligatoria
È il passaggio che fa perdere più cause di quante ne faccia vincere, semplicemente perché viene ignorato. In materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità: senza averla tentata, il giudice non può decidere nel merito.
La buona notizia è che il deposito della domanda di mediazione impedisce la decadenza dai 30 giorni. Quindi il percorso corretto è: entro il termine si deposita la domanda di mediazione, e solo dopo, se il tentativo fallisce, si va davanti al Tribunale.
Chi invece cita direttamente in giudizio si vede assegnare un termine per attivare la mediazione, con perdita di tempo e rischio sulle spese.
Impugnare sospende la delibera?
No, e questo è il secondo equivoco frequente. L’art. 1137 dice espressamente che l’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera. I lavori possono partire, le rate possono essere richieste, l’amministratore può agire per il recupero.
La sospensione va chiesta espressamente al giudice, che la concede solo se ricorrono gravi motivi. Se dunque il timore è che nel frattempo si crei una situazione irreversibile — opere che alterano le parti comuni, ad esempio — la richiesta di sospensione va formulata subito, contestualmente all’impugnazione.
I vizi che ricorrono più spesso
- Convocazione tardiva o mancata di un condomino: l’avviso deve pervenire con un congruo anticipo e a tutti gli aventi diritto, compreso l’usufruttuario dove previsto.
- Ordine del giorno generico, del tipo «varie ed eventuali», sotto cui si delibera una spesa rilevante.
- Quorum non raggiunto, o calcolato male tra teste e millesimi.
- Verbale incompleto: mancano i nominativi dei presenti, i millesimi rappresentati, l’esito nominativo delle votazioni. Senza questi elementi non è verificabile la regolarità della decisione.
- Ripartizione difforme dai criteri di legge o dal regolamento contrattuale.
Cosa fare subito
Chiedi immediatamente copia del verbale all’amministratore, conservando la prova della data in cui l’hai ricevuto: è da lì che decorre il termine se eri assente. Poi fai valutare il vizio prima che i 30 giorni si consumino: nella pratica, tra la lettura del verbale e la decisione di muoversi, si perdono spesso due o tre settimane sulle quattro disponibili.
Se hai un verbale che non ti convince, puoi inviarmelo insieme alla data di ricezione: la prima cosa da stabilire è quanti giorni restano.
Riferimenti normativi e giurisprudenza
Norme: art. 1137 c.c. (impugnazione delle delibere assembleari e termine di 30 giorni).
Giurisprudenza: orientamento consolidato della Cassazione, Sezioni Unite (sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021), sulla distinzione tra delibere nulle e annullabili.