Area di attività
Diritto condominiale
Assisto singoli condomini, amministratori e condomini nel loro insieme: delibere da impugnare, spese ripartite male, infiltrazioni, rumori e morosità. Studio a Bagheria e Palermo.
Di cosa mi occupo
- Impugnazione delle delibere assembleari: individuazione del vizio, distinzione tra nullità e annullabilità, mediazione obbligatoria e ricorso al Tribunale, con eventuale richiesta di sospensione.
- Ripartizione delle spese: tabelle millesimali, lavori straordinari, facciate e balconi, lastrici solari, impianti comuni e criteri derogati dal regolamento.
- Danni tra unità: infiltrazioni, umidità, danni da parti comuni, individuazione del responsabile e rapporti con le assicurazioni.
- Immissioni: rumori, odori e molestie oltre la normale tollerabilità, con i relativi accertamenti tecnici.
- Rapporti con l’amministratore: nomina e revoca, compenso, rendiconto, responsabilità; e, sul fronte opposto, recupero delle quote condominiali non pagate.
Hai trenta giorni, non di più
Le delibere annullabili si impugnano entro trenta giorni: dalla data dell’assemblea se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto, dalla comunicazione del verbale se eri assente. Prima di andare in Tribunale occorre depositare la domanda di mediazione, che è condizione di procedibilità.
È un termine che si consuma in fretta e che non ammette recuperi: la valutazione tecnica va fatta nei primi giorni dopo l’assemblea, quando c’è ancora spazio sia per la mediazione sia per il ricorso.
Approfondimenti
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Domande frequenti
Le domande che ricevo più spesso
Entro quando posso impugnare una delibera dell’assemblea?
Trenta giorni, se la delibera è annullabile: decorrono dalla data dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Le delibere nulle — per esempio quelle che derogano ai criteri legali di riparto delle spese — sono impugnabili senza limiti di tempo. Capire in quale categoria ricade il vizio è la prima cosa da fare.
Posso impugnare una delibera solo perché la ritengo sbagliata?
No. Il controllo del giudice riguarda la conformità alla legge e al regolamento, non l’opportunità o la convenienza economica delle scelte dell’assemblea. Chi impugna deve individuare una precisa violazione: il semplice dissenso sulla decisione presa a maggioranza porta al rigetto della domanda.
Il rifacimento dei balconi lo pagano tutti i condomini?
Dipende dall’elemento. La soletta e il piano di calpestio di un balcone aggettante sono di proprietà esclusiva e restano a carico del singolo. Frontalini, parapetti e rivestimenti che svolgono funzione estetica per la facciata sono invece parti comuni e si ripartiscono a millesimi. Un unico cantiere contiene quasi sempre voci di natura diversa: il computo metrico va scomposto, altrimenti il riparto è contestabile.
Devo fare la mediazione prima di andare in Tribunale?
Sì: in materia condominiale la mediazione è condizione di procedibilità. La domanda va depositata presso un organismo competente per il luogo in cui si trova l’immobile e, dal momento della comunicazione alle altre parti, impedisce la decadenza per una sola volta. È la ragione per cui non conviene muoversi negli ultimi giorni utili.
Porta il verbale e l’avviso di convocazione.
Sedi a Bagheria (Corso Butera 287) e Palermo (Via Mariano Stabile 241). Sono i due documenti da cui si capisce subito se la delibera è contestabile e quanto tempo resta.