Infiltrazioni in condominio: chi paga i danni?

La macchia sul soffitto cresce, l’intonaco si stacca, e comincia il rimpallo: il vicino dice che è il condominio, il condominio dice che è il vicino, l’amministratore aspetta l’assemblea. Nel frattempo l’acqua continua a scendere.

La risposta dipende quasi interamente da dove ha origine l’infiltrazione. Sono tre scenari diversi, con regole diverse.

1. Il lastrico solare o il terrazzo a uso esclusivo

È il caso più frequente e quello che genera più contenzioso. Il lastrico solare, anche quando è in uso o proprietà esclusiva di un solo condomino, svolge comunque la funzione di copertura dell’edificio. Da qui la regola dell’art. 1126 del codice civile: le spese di riparazione si dividono per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti, in proporzione ai millesimi.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che lo stesso criterio si applica non solo alle spese di riparazione ma anche al risarcimento dei danni prodotti dalle infiltrazioni, quando derivano da difetto di manutenzione. Insieme al titolare del lastrico risponde il condominio, per la custodia della cosa comune ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Attenzione però: la ripartizione a terzi e due terzi vale per il difetto di manutenzione. Se il danno dipende da un fatto specifico del titolare — una pavimentazione posata male, una fioriera che ostruisce lo scarico, opere eseguite senza cautele — risponde lui per intero.

2. Il tetto o le parti comuni

Se l’acqua proviene dal tetto, dalle grondaie, dai pluviali o dalle colonne di scarico comuni, la responsabilità è del condominio, che ne ha la custodia. Le spese si ripartiscono secondo i millesimi generali.

La responsabilità ex art. 2051 c.c. è di natura oggettiva: non serve dimostrare la colpa dell’amministratore o dell’assemblea, basta il nesso tra la cosa in custodia e il danno. Il condominio si libera solo provando il caso fortuito, e un nubifragio eccezionale non basta se la manutenzione era comunque carente.

Una precisazione utile: il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento integrale, ma contribuisce anche lui alla spesa in quanto condomino. Il risarcimento va quindi calcolato al netto della sua quota.

3. L’appartamento del piano di sopra

Qui il condominio non c’entra. Se la perdita viene da un impianto privato — una tubatura del bagno, una guarnizione della lavatrice, un impianto di riscaldamento autonomo — risponde il proprietario dell’unità sovrastante, sempre a titolo di custodia.

Se l’appartamento è locato, la questione si sdoppia: il conduttore risponde della cattiva manutenzione ordinaria e dell’uso, il proprietario dei vizi strutturali e degli impianti. Nel dubbio conviene chiamare in causa entrambi.

Il problema pratico: individuare l’origine

Tutto ruota attorno a un accertamento tecnico, e qui si perde la maggior parte delle cause. Le infiltrazioni si asciugano, gli interventi cancellano le tracce, e a distanza di mesi risalire alla causa diventa difficile.

Lo strumento più efficace è l’accertamento tecnico preventivo: un consulente nominato dal giudice fotografa la situazione prima che si modifichi. Ha un doppio vantaggio: cristallizza la prova e, molto spesso, chiarendo le responsabilità induce le parti a chiudere senza causa.

Non dimenticare le assicurazioni

Quasi ogni condominio ha una polizza globale fabbricati, e molti privati hanno una copertura per la responsabilità civile verso terzi. Prima di impostare una lite conviene verificare entrambe: spesso il danno è coperto e la controversia si risolve tra compagnie.

Le polizze hanno però termini brevi di denuncia del sinistro, talvolta di pochi giorni. Ritardare la comunicazione può far perdere la copertura.

Cosa fare appena vedi la macchia

1. Documenta: fotografie datate, anche del soffitto ancora bagnato. È la prova che tra sei mesi non potrai più ricostruire.
2. Comunica per iscritto ad amministratore e vicino, con raccomandata o posta certificata. La comunicazione verbale non lascia traccia e non interrompe nulla.
3. Denuncia il sinistro alle assicurazioni coinvolte, senza attendere di sapere chi ha torto.
4. Non riparare subito il danno estetico se pensi di chiedere il risarcimento, o quantomeno documenta accuratamente prima.

Anche qui, prima del giudice, la mediazione è obbligatoria trattandosi di materia condominiale e di diritti reali.

Se convivi da mesi con un’infiltrazione e nessuno si assume la responsabilità, descrivimi la situazione indicando da dove sembra provenire l’acqua e cosa hai già comunicato per iscritto.