Moltissime locazioni abitative in Italia, specie tra privati o di vecchia data, sono nate senza un verbale di consegna che descrivesse lo stato iniziale dell’immobile. Cosa succede quando, alla riconsegna, il proprietario riscontra danni e chiede il risarcimento? Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce chi debba, in questi casi, dare la prova di cosa.
Il caso: Cassazione civile, ordinanza n. 9586/2026
Una locazione abitativa era stata stipulata verbalmente nel 1994, senza che fosse redatto un verbale di consegna che descrivesse lo stato dell’immobile all’inizio del rapporto. Alla riconsegna, il locatore aveva agito per il risarcimento dei danni materiali riscontrati, oltre alla richiesta dei canoni non corrisposti e del mancato guadagno per l’impossibilità di rilocare l’immobile a terzi. La Corte d’Appello di Perugia aveva respinto la domanda risarcitoria relativa ai danni materiali, valorizzando proprio l’assenza di una descrizione iniziale dello stato del bene. La Cassazione ha accolto il motivo di ricorso relativo ai danni materiali, cassando la decisione con rinvio alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione.
Il principio: la presunzione di buono stato vale anche senza verbale
La Cassazione chiarisce che, anche nella locazione verbale priva di un verbale di consegna, opera comunque la presunzione prevista dall’art. 1590, comma 2, c.c.: il conduttore si presume aver ricevuto l’immobile in buono stato locativo, e grava su di lui — non sul locatore — l’onere di provare che i danni riscontrati alla riconsegna dipendano da vizi già esistenti all’inizio del rapporto o dal normale deterioramento dovuto all’uso.
L’assenza di un verbale di consegna dettagliato, quindi, non è di per sé ostativa all’applicazione di questa presunzione a favore del locatore: la Corte d’Appello aveva sbagliato a trarre dalla semplice mancanza del verbale un argomento contro il proprietario, quando è vero l’esatto contrario — è il conduttore a dover dimostrare l’origine non imputabile dei danni.
Cosa fare, da proprietari e da inquilini
- Se sei proprietario, anche in assenza di un verbale di consegna puoi comunque far valere la presunzione di legge: la mancanza del verbale non ti penalizza automaticamente in sede di richiesta danni a fine locazione.
- Documenta comunque lo stato dell’immobile alla riconsegna, con fotografie, perizie o un verbale sottoscritto anche dall’inquilino: rafforza la tua posizione anche se la legge è già dalla tua parte.
- Se sei inquilino, sappi che senza un verbale di consegna iniziale sei comunque tu a dover dimostrare che eventuali danni preesistevano o derivano da normale usura: conviene fotografare lo stato dell’immobile fin dal momento in cui prendi le chiavi, anche in assenza di un obbligo formale del proprietario.
- Conserva ogni comunicazione scambiata con la controparte durante la locazione su eventuali problemi dell’immobile: può diventare la prova decisiva sull’origine di un danno contestato a fine rapporto.
Se sei alle prese con una controversia su danni riscontrati alla riconsegna di un immobile locato, contattami per una valutazione della tua posizione.
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Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale personalizzata. Per una valutazione della propria situazione specifica è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista.