Il vicino ha costruito troppo vicino al confine, senza rispettare le distanze minime previste dalla legge o dal regolamento edilizio comunale. Magari lo sapevi da sempre, ma non hai mai fatto nulla: sono passati vent’anni, trent’anni. Puoi ancora contestare quella costruzione, o il tempo trascorso ha “sanato” tutto? Una recente ordinanza della Cassazione mette un punto fermo su una vicenda durata più di quarant’anni.
Il caso: Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24767/2026 (25 agosto 2026)
La controversia nasce nel 1983 tra proprietari di fondi confinanti: uno dei due aveva realizzato un fabbricato (le cui fondazioni risultavano completate già nel 1980) a una distanza dal confine inferiore a quella prevista dalla legge e dal regolamento edilizio locale, senza un titolo edilizio regolare. Dopo un iter processuale durato oltre trent’anni — comprensivo di un precedente rinvio della Cassazione per vizi processuali — la questione è tornata all’esame della Suprema Corte: il proprietario del fabbricato può opporre l’usucapione della servitù di mantenere la costruzione a quella distanza, nonostante l’irregolarità edilizia dell’opera?
La Cassazione (Sez. II civile, ordinanza n. 24767 del 25 agosto 2026) risponde di sì.
Il principio: l’abuso edilizio non impedisce l’usucapione tra privati
La Corte distingue nettamente due piani, spesso confusi tra loro: quello pubblicistico e quello civilistico. La mancanza del permesso di costruire (o la sua irregolarità) rileva sul piano amministrativo: espone l’immobile a sanzioni e può comportare la demolizione. Ma questo profilo non incide sui rapporti di diritto privato tra proprietari confinanti.
Ai fini dell’usucapione (art. 1158 c.c.), ciò che conta è il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per almeno vent’anni: se il proprietario del fondo confinante ha mantenuto per oltre vent’anni la costruzione a una distanza inferiore a quella legale, senza opposizione del vicino, la servitù di mantenere l’opera in quella posizione si consolida comunque, a prescindere dalla regolarità urbanistica dell’edificio.
In altre parole: un edificio abusivo resta aggredibile dal Comune sul piano amministrativo (ordinanza di demolizione, sanzioni), ma il vicino che ha taciuto per oltre vent’anni perde la possibilità di ottenere in sede civile l’arretramento della costruzione o il rispetto tardivo delle distanze.
Cosa fare se un immobile confinante non rispetta le distanze legali
- Non aspettare: se ritieni che una costruzione vicina violi le distanze legali o del regolamento edilizio, agisci per farla rispettare prima che maturino i vent’anni di possesso: decorso il termine, l’azione civile diventa molto più difficile.
- Verifica la data di realizzazione dell’opera, non solo quella del titolo edilizio (se esiste): ai fini dell’usucapione conta il possesso continuato, che spesso decorre dal completamento delle fondazioni o della struttura essenziale.
- Distingui i due piani: la segnalazione al Comune di un abuso edilizio resta sempre possibile e può portare a sanzioni o demolizione, ma è un rimedio autonomo e distinto dall’azione civile tra vicini, con presupposti e tempistiche diverse.
- Se sei tu ad aver costruito vicino al confine senza opposizioni per molti anni, la tua posizione può essere più solida di quanto pensi sul piano civilistico, anche in presenza di irregolarità edilizie — resta comunque esposta sul piano amministrativo.
- Fatti assistere per verificare la decorrenza esatta del termine: la valutazione del possesso utile richiede spesso una ricostruzione documentale precisa (perizie, foto storiche, testimonianze).
Se hai un contenzioso di questo tipo, in corso o da avviare, con un vicino di casa, contattami per valutare la tua posizione.
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Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale personalizzata. Per una valutazione della propria situazione specifica è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista.